Notaren bak tokenet: Blocksquare og den europeiske modellen

Historien om tokenisert eiendom i 2026 har hittil hatt to hovedpersoner på disse sidene. Den ene er RealT, den amerikanske plattformen som hentet inn rundt 140 millioner dollar (nær 1,3 milliarder kroner) på å dele opp Detroit-hus i token, og som endte i frivillig avvikling med en sperret konto på rundt 640 000 dollar til fordeling mellom tusenvis av investorer. Den andre er Dubai, der eiendomsmyndigheten DLD selv utsteder tokenet og fester det til grunnboktittelen. To ytterpunkter: en privat innpakning som sviktet, og et statlig register som faktisk holder.

Mellom dem står en tredje modell som sjelden får like mye spalteplass, men som i det stille har tokenisert eiendom i snart tre dusin land: slovenske Blocksquare. Selskapet selger ikke drømmen om at en token gjør et hus likvid. Det selger noe mer kjedelig og mer interessant: en juridisk konstruksjon der tokenet er sikret av et notarialt pant som er tinglyst i et offentlig grunnregister. Det er den europeiske modellen, og den er bygget for å tåle akkurat det som veltet RealT.

Denne artikkelen tar for seg Blocksquare alene: hvordan modellen henger sammen ledd for ledd, hva BST-tokenet og DeFi-laget Oceanpoint faktisk gjør, hva milliardavtalen i USA innebærer, og hvorfor en norsk kjøper bør se nøye på hvilken domstol som egentlig står bak pantet. Og et spørsmål som hører hjemme i NFT-klyngen: er en Blocksquare-token i det hele tatt en NFT? Svaret, som vi skal se, er nei, og det ene virkelig unike objektet i hele strukturen ligger ikke på kjeden. Alle dollartall er omregnet til kroner til en kurs på rundt 9,35, slik dollaren sto mot kronen i slutten av oktober 2026.

Hvorfor en tredje modell i det hele tatt?

Alle som tokeniserer eiendom må løse det samme grunnproblemet: en blokkjede kan flytte en token på et sekund, men den kan ikke flytte en bygning. Et sted mellom tokenet og mursteinen må det ligge en juridisk innpakning som binder de to sammen, og det er i den innpakningen nesten alt som har gått galt, har gått galt.

RealT valgte den enkleste innpakningen: hver eiendom ble lagt i sitt eget selskap (en LLC i Wyoming), og tokenet var en andel i det selskapet. Problemet var ikke blokkjeden. Problemet var at da Detroit saksøkte selskapet for en rekke forfalne boliger og retten stanset leieinnkrevingen, satt token-eierne igjen med en andel i et insolvent selskap uten noen fortrinnsrett til verdiene. Kjeden var intakt; innpakningen smuldret.

Dubai gikk motsatt vei og lot staten gjøre jobben: Dubai Land Department utsteder selv et eierskapssertifikat på kjeden, forankret i det samme registeret som fører de vanlige skjøtene. Der er token og tittel i praksis det samme dokumentet, fordi det er registeret som utsteder begge.

Blocksquare sitter mellom disse to. Selskapet er ikke en stat og kan ikke utstede skjøter, men det nøyer seg heller ikke med en naken selskapsandel. I stedet legger det et notarialt pant inn i det nasjonale grunnregisteret, slik at tokenet får et håndhevbart krav mot selve eiendommen. Det er en privat aktør som låner statens register for å gi tokenet rettsvern. Og det er verdt å huske hvor liten hele kategorien fortsatt er: av rundt 39 milliarder dollar (drøyt 360 milliarder kroner) i tokeniserte realverdier utenom stablecoins høsten 2026, er tokenisert eiendom fortsatt bare et par hundre millioner dollar, under to prosent av totalen.

Hva Blocksquare faktisk er

Blocksquare ble grunnlagt i Slovenia i 2018 og er ikke en markedsplass i vanlig forstand. Det er en infrastrukturleverandør: selskapet bygger verktøyene andre bruker for å tokenisere eiendom, og lisensierer dem videre som en slags hvitmerket plattform. En eiendomsutvikler i ett land, en meglerkjede i et annet, kan sette opp sin egen tokeniserings-portal på Blocksquares protokoll uten å måtte bygge blokkjedelaget selv.

I juli 2025 passerte selskapet 200 millioner dollar (rundt 1,9 milliarder kroner) i tokenisert eiendom fordelt på 66 eiendommer i 29 land, fra restauranter og hoteller til helsebygg, leiligheter og parkeringsplasser. Da milepælen falt, beskrev medgrunnlegger og toppsjef Denis Petrovcic den som et skifte fra eksperimentering til reell bruk. Det er lite i en verden der det samlede eiendomsmarkedet måles i hundrevis av billioner dollar, men mye for en kategori som for få år siden knapt eksisterte. Gjennom 2026 har Blocksquare bygget om DeFi- og markedsplasslaget Oceanpoint fra grunnen, forenklet innloggingen, kuratert eiendomslistene og presentert arbeidet på bransjemessen TOKEN2049 i Singapore; en uttalt ambisjon er å koble stablecoin-kapital fra Asia til inntektsgivende europeiske eiendommer gjennom et felles likviditetslag.

Modellen er med andre ord europeisk i kjernen, men global i kundelisten. Det skiller den fra RealT (nesten utelukkende amerikanske boliger) og fra Dubai (én by, ett register). Og det reiser straks spørsmålet som avgjør alt: når en meglerkjede i Portugal eller en utvikler i Slovenia tokeniserer et bygg på Blocksquare, hva er det egentlig kjøperen får? Svaret ligger i tre lag.

Notaren, pantet og grunnboka: slik bindes tokenet til mursteinen

Blocksquare-modellen henger på tre juridiske lag som må virke sammen. Faller ett av dem bort, faller koblingen mellom token og murstein.

Det første laget er et selskapsvedtak. Selskapet som eier eiendommen fatter et formelt vedtak som fester hva token-eierne har krav på: andel av leieinntekt, en klausul som binder en framtidig kjøper av eiendommen til de samme vilkårene, et krav om at alle token må kjøpes tilbake før vedtaket kan oppheves, og en plikt til årlig verdivurdering. Dette er den økonomiske retten, og den lever både i selskapets papirer og på kjeden.

Det andre laget er det som gjør modellen europeisk, og det er her notaren kommer inn. Blocksquare inngår et notarialt lånedokument der eiendomseieren står som låntaker. Lånet er selve token-utstedelsen (for eksempel 100 000 PropToken), og sikkerheten er et pant i eiendommen. Tilbakebetaling kan bare skje i token; vil eieren ut av avtalen, må alle token kjøpes tilbake, ellers utløses en kontraktsbot på det dobbelte av eiendommens takst. En sertifisert notar bekrefter dokumentet og sender det til domstolen, som tinglyser det i det nasjonale grunnregisteret. Det var nettopp dette Blocksquare gjorde for første gang i Slovenia i 2023: den første tokeniseringen som er registrert mot et EU-grunnregister gjennom et notarialt dokument.

Det tredje laget er tokenet selv, en PropToken. Teknisk er det en helt vanlig ERC-20-smartkontrakt på Ethereum, utvidet med en unik eiendoms-ID og regler om at bare godkjente (whitelistede) lommebøker som har vært gjennom KYC, kan motta den. Poenget med konstruksjonen er asymmetrien den skaper. Eieren beholder den formelle tittelen, men kan ikke selge bygget uten å løse ut pantet, og å misligholde koster dobbelt takst. Å bryte avtalen blir dermed dyrere enn å holde den, uten at token-eierne først må gjennom en rettssak. Det er den juridiske forsikringen RealT manglet.

Er dette i det hele tatt en NFT?

Siden dette er en sak i NFT-klyngen, er det verdt å stille spørsmålet rett ut: er en Blocksquare-token en NFT? Nei. En PropToken er en ERC-20-token, og ERC-20 er per definisjon fungibel: hver token i en utstedelse er utbyttbar med enhver annen, akkurat som hundre kroner er hundre kroner. Du eier ikke «token nummer 4 712 i bygget»; du eier et antall identiske andeler av den økonomiske retten. Det samme gjelder de aller fleste såkalte eiendomstoken: de er fungible, verdipapirlignende andeler (ERC-20, ERC-1400 eller den whitelistede ERC-3643-standarden), ikke NFT-er.

Det interessante er hvor det virkelig unike, ikke-fungible objektet i hele Blocksquare-strukturen befinner seg. Det er ikke en token. Det er det notariale pantet, ført som én bestemt heftelse på én bestemt eiendom i det slovenske grunnregisteret. Det er et papir- og domstolsdokument, ikke noe som ligger på Ethereum. Den europeiske modellen flytter altså det ikke-fungible, det som faktisk binder verdi til murstein, bort fra kjeden og inn i en rettsbok. Den som leter etter «eiendoms-NFT-en» hos Blocksquare, leter på feil lag; det samme mønsteret kjenner vi igjen fra RWA-NFT-ene bak privat kreditt, der den unike delen er pantet du aldri ser, ikke tokenet du kjøper.

Det står i kontrast til de få RWA-NFT-ene som virkelig fungerer som NFT-er. Chainlink definerer en RWA-NFT som en ikke-fungibel token som representerer eierskap til en unik fysisk ting, og peker på orakler og Proof of Reserve som måten å verifisere at tingen faktisk finnes. Courtyard er skoleeksemplet: hvert samlekort er et unikt objekt i et Brinks-hvelv, og du kan brenne tokenet for å få kortet sendt hjem. Dubai-sertifikatet er nærmere en NFT i ånden, fordi staten utsteder ett sertifikat per eiendom. Blocksquare er det ikke; her er det juridiske limet, ikke tokenet, som er unikt.

Oceanpoint: DeFi-laget og likviditetsproblemet

Over det juridiske fundamentet ligger Oceanpoint, Blocksquares DeFi- og markedsplasslag. Her omsettes PropToken i annenhåndsmarkedet, og her kommer plattformens egne token inn: BST er et bruks- og styringstoken, og ved å låse (stake) BST får man styringstokenet sBST og en stemme i protokollens veivalg. Oceanpoint er bygget bevisst non-custodial: plattformen tar aldri hånd om brukernes token eller penger selv, og hver handel gjøres opp direkte mellom lommebøker gjennom en åpen protokoll. Det er ikke bare et teknisk valg, det er også et regulatorisk ett, som vi kommer tilbake til.

Men her møter den europeiske modellen den samme veggen som alle andre. Et notarialt pant løser håndhevbarhet. Det løser ikke likviditet. Oya Celiktemur, salgsdirektør for EMEA i Ondo Finance, har formulert bransjens kanskje viktigste forbehold: å legge en illikvid eiendel på en blokkjede gjør den ikke magisk likvid. En token kan skifte hender på et sekund, men bare hvis det finnes en kjøper på den andre siden, og for en enkelt næringseiendom i et lite marked er det ofte ingen.

Resultatet er kjent fra annenhåndsmarkedene for tokenisert eiendom generelt: tynn omsetning, store forskjeller mellom kjøps- og salgskurs, og token som i praksis er låst til plattformen de ble utstedt på. Gjennom 2026 har Blocksquare forsøkt å bøte på dette ved å bygge et felles likviditetslag som skal trekke stablecoin-kapital inn mot inntektsgivende eiendommer, men å koble på mer kapital endrer ikke den grunnleggende sannheten: en bygning som tar måneder å selge i den fysiske verden, blir ikke en dagshandelsvare fordi den har fått en ERC-20-adresse. Den som trenger å komme seg ut raskt, kan ende i den samme stillheten som preger mange token når kjøperne forsvinner.

Vera Capital og det amerikanske veddemålet

Den største enkeltsatsingen på Blocksquares infrastruktur er amerikansk. I april 2025 inngikk selskapet en avtale med Florida-baserte Vera Capital om å tokenisere eiendom for inntil én milliard dollar (rundt 9,4 milliarder kroner) i USA. Vera Capital, et datterselskap av Vera Group, setter opp en hvitmerket markedsplass på Blocksquares plattform og skal tilby globale investorer andeler i næringseiendom i sju delstater. De første byggene kom fra konsernets egen portefølje: et kontorbygg i tre etasjer i Fort Lauderdale verdsatt til 5,4 millioner dollar (rundt 50 millioner kroner) med en lovet årlig avkastning på fem prosent, og et handelssenter i Dania Beach.

Petrovcic har omtalt Vera Capitals milliardplan som et vendepunkt for eiendomstokenisering i USA. Det er en stor påstand for en avtale målt i hundrevis av millioner, ikke milliarder utbetalt, men retningen er verdt å merke seg: satsingen gjelder næringseiendom, ikke eneboliger. Og det er ikke tilfeldig.

Her ligger en nøkkel til hele bransjen. Deloitte anslår at markedet for tokenisert eiendom kan vokse til rundt fire billioner dollar (nær 37 billioner kroner) innen 2035, opp fra under 300 milliarder dollar i 2024. Men når man leser hva de fire billionene faktisk består av, er det ikke retail-drømmen om å eie en brøkdel av naboens hus. Mesteparten er tokeniserte lån og verdipapiriseringer og private eiendomsfond, altså institusjonelle gjelds- og næringsprodukter. Vera-avtalen peker dit pengene faktisk er på vei: proff næringseiendom pakket for en global investorbase, ikke en app for å kjøpe en token i blokka der du bor.

Hvor stor er dette egentlig?

Det er lett å la seg rive med av vekstkurver, så det er nyttig å feste tallene. BlackRock-sjef Larry Fink har gjort seg til talsmann for at nær sagt enhver eiendel kan tokeniseres, og i teorien har han rett. I praksis utgjør tokeniserte realverdier utenom stablecoins rundt 39 milliarder dollar på kjeden høsten 2026, og markedet domineres fortsatt av to aktører (Securitize og Ondo) og av én aktivaklasse: tokeniserte amerikanske statsobligasjoner og pengemarkedsfond. Tokenisert eiendom er en liten passasjer i dette toget, fortsatt målt i et par hundre millioner dollar i reell, utstedt verdi og under to prosent av totalen.

Det betyr ikke at kategorien er død, men det betyr at man bør være skeptisk til enhver plattform som presenterer seg som en rakett. Mange tidlige RWA-prosjekter har allerede havnet på kirkegården, fra tokeniserte karbonkreditter til brøkdelt kunst; de som overlever, gjør det sjelden fordi tokenet var smart, men fordi den underliggende forretningen og den juridiske innpakningen var solid.

Det er her Blocksquare skiller seg ut på en måte som er lett å overse. Selskapet selger ikke avkastning; det selger infrastruktur. Inntektene kommer fra at andre bygger på protokollen, ikke fra at en enkelt eiendom går bra. Det gjør Blocksquare mindre eksponert for at ett prosjekt feiler, men det flytter også risikoen nedover til hver enkelt utsteder som bruker verktøyene. En solid protokoll garanterer ikke en solid eiendom, en edruelig verdivurdering eller en ærlig forvalter. Og det er på det nivået, hos den enkelte utstederen, at en kjøper må gjøre jobben sin.

Den europeiske regelboka: MiCA, MiFID II og notarius

Juridisk lever Blocksquare-modellen i spennet mellom to EU-regelverk. Etter plattformens egen framstilling utstedes PropToken som kryptoeiendeler under MiCA avdeling II, som krever et «hvitt papir» (white paper) meldt til nasjonal myndighet, med regler for informasjon, markedsføring og utstederens opptreden. Men klassifiseringen avhenger av hvordan tokenet er bygget: er det strukturert som et egenkapital- eller gjeldskrav, er det snarere et finansielt instrument under MiFID II.

Dette skillet er ikke akademisk. ESMA slo i retningslinjene fra mars 2025 fast at substansen, ikke formen, avgjør: at en rettighet legges på en blokkjede, endrer ikke dens juridiske natur. Et token som i realiteten gir deg en andel av leie og salgsgevinst, ligner mistenkelig på et verdipapir, og da gjelder verdipapirreglene uansett hva man kaller det. Nettopp derfor bruker den permissionerte delen av bransjen standarder som ERC-3643, der overføringer er betinget av whitelist og kan fryses, en av-bryter vi har sett avgjøre hvem som får pengene sine tilbake.

Blocksquare demper sin egen regulatoriske eksponering på to måter. For det første holder Oceanpoint seg non-custodial, slik at plattformen ikke uten videre blir en kryptoeiendelstjenesteyter (CASP) som trenger konsesjon. For det andre har selskapet et Luxembourg-forankret oppsett tilpasset MiCA og ble i 2025 tatt opp i Europakommisjonens European Blockchain Sandbox, en regulatorisk sandkasse der nye modeller testes i dialog med tilsyn. Det gjør ikke modellen immun, men det er en mer gjennomtenkt holdning enn «spør om tilgivelse etterpå»-tilnærmingen mange tidlige prosjekter hadde.

Norge: vi har grunnboka, men ikke broa

For en norsk leser er det et tankekors at Blocksquares hele poeng, å feste et token til et offentlig grunnregister, bygger på infrastruktur Norge allerede har i verdensklasse. Grunnboka, ført av Kartverket, er fullelektronisk og rettslig autoritativ: det er der tinglyst hjemmel og heftelser avgjøres. Men Norge har ingen bro mellom grunnboka og en token. Et eiendomstoken gir deg ingen tinglyst hjemmel; grunnboka vet ingenting om det. Du sitter med en avtalefestet økonomisk rett mot et selskap, ikke med rettsvernet tinglysing gir.

Prisen for det rettsvernet er konkret. Ved en vanlig eiendomsoverføring betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien når skjøtet tinglyses. Et token-salg hopper elegant over denne avgiften, men det er nettopp fordi det hopper over tinglysingen, og dermed over rettsvernet. Du sparer 2,5 prosent og gir fra deg beskyttelsen avgiften betaler for. Det er en byttehandel, ikke en gratis lunsj.

Skulle en norsk utvikler ønske å kjøre Blocksquare-modellen her hjemme, møter den dessuten særnorske sperrer. Det notariale pantet Blocksquare bruker i Slovenia, har ingen direkte norsk tvilling; norske regler om tinglysing av pant og om notarialforretninger er ikke skrudd sammen for å feste et ERC-20-token til en eiendom. Og store deler av det norske boligmarkedet ligger i borettslag, der borettslagsloven og forkjøpsretten gjør fri omsetning av andeler umulig å tokenisere uten videre. Reguleringsmessig gjelder MiCA i Norge gjennom EØS-avtalen, og Finanstilsynet fører tilsyn med kryptoeiendelstjenester; er tokenet verdipapirlignende, er vi over i verdipapirhandelloven og MiFID II. Kort sagt: Norge har registeret Dubai måtte bygge, men mangler den juridiske broa Blocksquare måtte oppfinne.

Skatt: slik ser Skatteetaten på en eiendomstoken

Skattemessig er en eiendomstoken i Norge ikke eiendom. Skatteetaten behandler kryptoeiendeler, inkludert token og NFT-er, som virtuelle eiendeler, og det får to konsekvenser som slår uheldig ut sammenlignet med å eie bolig direkte.

For det første: gevinst ved salg beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent. Selger du din egen primærbolig, er gevinsten derimot ofte helt skattefri når kravene til botid og eiertid er oppfylt. For det andre: formuesverdien av et token settes til 100 prosent av markedsverdien per 1. januar, mens en primærbolig verdsettes til rundt 25 prosent av verdien (opp til ti millioner kroner). Den som bytter direkte eierskap i egen bolig mot et token i samme bygg, kan altså gå fra gunstig til ugunstig behandling på begge akser samtidig. Fra 1. januar 2026 utveksles dessuten opplysninger om kryptoeiendeler automatisk over landegrensene gjennom rapporteringsrammeverket CARF, så en token i en portugisisk eller amerikansk eiendom er ikke usynlig for norske myndigheter.

Tabellen under oppsummerer hvorfor argumentet om å «hoppe over dokumentavgiften» er svakere enn det ser ut:

Hva kan gå galt? Svakeste ledd i den europeiske modellen

Blocksquare-modellen er gjennomtenkt, men den har svake ledd, og de ligger stort sett utenfor blokkjeden, akkurat som hos RealT.

Det første er eieren selv. Pantet er sterkt, men hvis selskapet som eier bygget går konkurs, eller eieren rett og slett lar være å betale, må pantet faktisk håndheves, og det skjer i en domstol, i det landet eiendommen ligger. En token-eier i Oslo med en andel i et slovensk eller amerikansk bygg må i verste fall forholde seg til et rettssystem på et språk vedkommende ikke snakker. «Code is law» hjelper ikke når tvisten handler om en bygning i den fysiske verden.

Det andre er verdsettelsen. Modellen krever årlig takst, men hvem setter den, og hvor ofte? Prisen du kan selge tokenet for i annenhåndsmarkedet, avhenger av et orakel eller en takst som kan være måneder gammel og langt fra det en reell budrunde ville gitt. En kurs som ser presis ut på skjermen, kan være like fiktiv som enhver annen pris uten et ekte marked bak seg.

Det tredje er nøklene. En PropToken ligger i en lommebok, og mister du nøkkelen, mister du den økonomiske retten; her gjelder de samme harde reglene for selvforvaring og for å forstå hva du faktisk signerer som for all annen krypto. Samtidig er de permissionerte tokenene frys- og tilbakekallbare: whitelist-modellen som holder uønskede ute, er også en bryter som kan brukes mot deg, og hvem som styrer den bryteren, avgjør i praksis hvem som får pengene sine ut når noe går galt.

Det fjerde er plattformrisiko i to lag: smartkontraktene i Oceanpoint kan ha feil, og den juridiske innpakningen hviler på at Blocksquare og den lokale utstederen gjør jobben sin over tid. Løftekjeden er bare så sterk som sitt svakeste ledd, og de fleste leddene her er mennesker og institusjoner, ikke kode.

Blocksquare mot RealT: hvorfor innpakningen er alt

Den klareste måten å forstå hva Blocksquare har bygget, er å holde modellen opp mot RealT-kollapsen. RealTs token var en andel i et selskap, uten noe særskilt pant eller fortrinnsrett i selve eiendommen. Da det gikk galt, stilte token-eierne seg bakerst i køen bak långivere, kommunale krav og forvalterens honorarer; den sperrede kontoen på rundt 640 000 dollar skulle deles på tusenvis av investorer, noen titalls dollar på hver.

Hadde de samme husene vært pakket i Blocksquare-modellen, ville bildet vært annerledes på ett avgjørende punkt: det notariale pantet ville gitt token-eierne et sikret krav mot eiendommen, ikke bare en andel i et insolvent selskap. Det ville ikke gjort husene lovlige eller leietakerne mer betalingsdyktige, men det ville endret hvor i kreditorkøen token-eierne står. Innpakningen er, kort sagt, alt.

Men to forbehold er like viktige. For det første: et pant løser ikke likviditet. Blocksquare-eiere kan fortsatt bli sittende fast i et tynt annenhåndsmarked. For det andre: et notarialt pant er bare så sterkt som domstolen og registeret bak det. I Slovenia, et EU-land med et velfungerende grunnregister, er det en reell sikkerhet. I en jurisdiksjon med svakere rettsstat ville den samme konstruksjonen vært mye mindre verdt. Den europeiske modellen fungerer fordi den låner tyngden til et europeisk rettssystem, ikke fordi blokkjeden tilfører noe magisk.

Hva du bør sjekke før du kjøper en Blocksquare-token

For den som likevel vurderer å kjøpe en token i en Blocksquare-basert eiendom, koker det ned til noen få, konkrete spørsmål. De skiller en reell investering fra en pen nettside:

• Finnes det et faktisk tinglyst pant? Be om dokumentasjon på at det notariale lånedokumentet er registrert i grunnregisteret, ikke bare omtalt i markedsføringen.
• Hvilken domstol står bak? I hvilket land ligger eiendommen, og hvor robust er rettssystemet du må gå til hvis pantet må håndheves?
• Er eierselskapet konkursbeskyttet? Eier et eget selskap bare denne eiendommen, eller henger den sammen med annen gjeld og virksomhet?
• Hvem setter taksten, og hvor ofte? En uavhengig, fersk verdivurdering er forskjellen mellom en reell kurs og et tall uten dekning.
• Hvor dypt er annenhåndsmarkedet? Finnes det faktiske kjøpere, eller er tokenet i praksis låst til Oceanpoint?
• MiCA-papir eller verdipapirprospekt? Et seriøst prosjekt vet selv hvilket regelverk det lever under og kan vise papirene.
• Hvem styrer av-bryteren? I en permissionert token: hvem kan fryse eller tilbakekalle, og under hvilke vilkår?

Ofte stilte spørsmål

Er en Blocksquare-token en NFT?

Nei. En PropToken er en fungibel ERC-20-token, altså en andel som er utbyttbar med alle andre token i samme utstedelse, ikke et unikt objekt. Det eneste virkelig ikke-fungible i modellen er det notariale pantet som er tinglyst i grunnregisteret, og det ligger utenfor blokkjeden.

Eier jeg eiendommen hvis jeg kjøper en Blocksquare-token?

Nei, du eier ikke den tinglyste hjemmelen. Du eier en avtalefestet økonomisk rett (andel av leie og salgsgevinst) som er sikret av et notarialt pant i eiendommen. Selskapet beholder den formelle tittelen, men kan ikke selge uten å løse ut alle token.

Hva skiller Blocksquare fra RealT og Dubai-modellen?

RealT solgte andeler i et eiendomsselskap uten særskilt pant, og token-eierne havnet bakerst i kreditorkøen da det gikk galt. Dubai lar staten utstede tokenet direkte mot grunnboktittelen. Blocksquare ligger mellom: en privat aktør som fester tokenet til et offentlig grunnregister gjennom et notarialt pant.

Hvordan skattlegges en eiendomstoken i Norge?

Som virtuell eiendel. Gevinst beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent, og formuesverdien settes til 100 prosent av markedsverdien, mot rundt 25 prosent for en primærbolig. Fra 1. januar 2026 utveksles opplysningene automatisk over landegrensene gjennom CARF.

Gjør tokenisering en eiendom likvid?

Nei. Et notarialt pant løser håndhevbarhet, ikke likviditet. Annenhåndsmarkedene for tokenisert eiendom er fortsatt tynne, med store kursforskjeller og token som ofte er låst til én plattform. En bygning som tar måneder å selge fysisk, blir ikke en dagshandelsvare av å få en token-adresse.

Marcus Okafor dekker tokeniserte realverdier og NFT-er for HOGE Wire.